1031 교환으로 현명한 부동산 투자 결정을 내리는 방법

다음은 투자 부동산 판매를 고려할 때 1031 Exchange Rules 투자자를 염두에 두어야합니다.

1. 전체 1031 교환 프로세스는 180 일 이내에 완료해야합니다.
2. 1 일 – 재산을 판매하십시오. 수익금은 자격을 갖춘 중개자 (QI)로 에스 크로 킹됩니다.
3. 45 일 – 재산을 식별합니다. 식별 된 속성에 대해 Qi에 알려야합니다.
4. 180 일 – 새로운 재산에 닫힙니다. 첫 번째 판매 후 180 일 이내에 마감해야합니다.
5. 교체 속성에서 동등한 또는 더 많은 지분을 유지
6. 대체 재산에서 동등한 또는 더 많은 양의 부채 유지

이것을 배경으로 사용하면 여기에 세 가지 독특합니다 투자 전략 :

전략 숫자 ONE : 1031 자신을 소유하고 관리하는 비슷한 속성으로 교환

전통적으로,이 전략은 1031 교환을 고려할 때 대부분의 사람들이 생각하는 것입니다. 1031은 단순히 1031 개의 임대 부동산, 다가구 건물, 상업용 부동산 등으로 교환하는 것입니다. 이 1031 Exchange 전략에서는 4 ~ 8 대 또는 16 ~ 32 개 또는 50 대 또는 소규모 사무실 건물에서 자체 저장 시설 또는 의료 사무실 건물로가는 것과 같은 잠재적으로 더 높은 성능의 투자 부동산 자산을 거래하고 입력 할 수 있습니다.

전략의 잠재적 문제 1031 교환 전략 번호 1

그러나이 전략의 문제 중 하나는 여전히 해당 재산을 스스로 운영하고 관리해야하며 집주인이되는 유명한 “Three Ts”를 다루어야한다는 것입니다. 세입자,,, 화장실, 그리고 쓰레기. 이 1031 교환 전략을 사용한다는 것은 밤과 주말에 세입자가주의를 기울이는 것을 의미합니다. 물론, 당신은 부동산 관리자를 고용 할 수 있지만, 해당 부동산 관리자를 관리하고 그들이 직무를 수행하고 있는지 확인해야합니다. 이는 자산을 스스로 관리하는 것만 큼 많은 일을 할 수 있습니다. 이 전략의 또 다른 문제는 위험에 대한 노출을 과도하게 집중시킬 수 있다는 것입니다. 1031이 더 많은 상업적 또는 다가구 자산으로 교환하는 투자자는 단일 자산 유형 또는 단일 지리적 위치의 단일 자산으로 많은 양의 순자산을 과도하게 대항 할 수 있습니다. 다각화는 손실로부터 이익이나 보호를 보장하지는 않지만이 1031 교환 전략을 고려할 때 투자자가 인식 해야하는 것은 중요합니다.

1031 교환 전략 번호 2 : 1031 NNN 자산으로 교환

이제 1031 Exchange 투자자의 두 번째 일반적인 전략은 1031이 트리플 순 임대 또는 예를 들어, 15 세대 아파트 건물에서 1031 건의 교환, 1031은 맥도날드 나 스타 벅스와 같은 회사가 차지하거나 임대 한 건물로 교환 할 것입니다. 이 회사들은 솔벤트 인 한, 집주인에게 매달 임대료를 지불 할 가능성이 있습니다.

1031 교환 전략 번호 2의 잠재적 문제

그러나이 유형의 1031 교환 전략에는 잠재적 인 문제도 있습니다. 구체적으로, 많은 사람들은 NNN Properties가 완전히 자산과 100% 패시브 투자라고 생각하지만 실제로는 그렇지 않습니다. 예를 들어, 많은 NNN 집주인은 상환으로 잠재적 인 문제에 직면합니다. 임대 계약에 따라 재산세, 보험 및 기타 다양한 유지 보수 비용을 지불 할 책임이 있다고 가정 해 봅시다. 그러나 많은 경우, 임대인은 집주인이 재산세 또는 보험료를 지불 한 다음 상환을 위해 임차인에게 제출하도록 작성됩니다. 종종이 세입자는 대규모 500 대 기업이며 직원과 프로세스는 항상 변화하고 움직입니다. 예를 들어, 건물에 재산세를 납부하고 상환을 위해 임차인에게 제출하면 한 달이 지나서 3 개월이 지나면 6 개월이 지나면 여전히 해당 재산세 금액에 대해 상환되지 않습니다.

임차인은 궁극적으로 그 재산세 납부에 대해 책임을 지더라도, 때로는 임대 조건을 존중하는 데 몹시 느리게 나오거나 회사의 거대 기업 일 수도 있고 회사의 빨간 테이프와 승인 절차가 종종 대기업에서 발견되는 직원 회전 과정으로 인해 실제로 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.

또 다른 예는 임차인이 임대에 따라 책임을지는 주차장을 수리해야하지만 집주인이 작업을 수행하고 상환을 위해 제출 해야하는 경우입니다.  집주인이자 재산의 소유자 인 귀하는 여전히 상환을 위해 해당 임차인을 추적하고, 재산 검사를 받고, 주차장 및 기타 품목을 임대에 수리해야합니다. 말할 것도없이,이 상황은 수동적 투자와는 거리가 멀고 불행히도 많은 투자자들은이 유형의 1031 Exchange에 들어갑니다.

마지막으로, Triple Net Properties의 또 다른 문제는 위험의 과도한 집중력이 있다는 것입니다. 투자자가 4 백만 달러의 순자산을 보유하고 있으며 10 대 아파트 건물을 판매하고 McDonald ‘s 또는 Starbucks 또는 버거 킹과 함께 NNN으로 1031 교환을하고 있다고 가정 해 봅시다. 1031 Exchange Investment는 이제 순자산의 절반을 나타내며, 이는 한 위치에 하나의 임차인과 하나의 부동산에 대한 투자를 과도하게 대항하는 것으로 이어집니다. 설상가상으로, 트리플 그물 속성을 가진 공포 이야기 중 하나는 임대 기간이 끝날 때 임차인이 건물을 비우기로 결정한 경우입니다. 이제 주인으로서 당신은 그 공간을 원하는 다른 세입자를 찾을만큼 운이 좋으면 건물을 다시 테니트해야합니다. 그런 다음 임차인 개선 수당, 임대 수수료 등을 지불해야합니다. 전체 프로세스는 비용이 많이들 수 있습니다. 이 상황에는 이전 전국 세입자가 평방 피트 당 20 달러를 지불했으며 이제 시장은 평방 피트 당 9 달러, 또는 대표적으로 임대료의 절반이 될 수 있습니다.

1031 교환 전략 번호 3 : 델라웨어 법정 신탁

전략 3 번은 우리 회사 인 Kay Properties and Investments가 전문화하는 것이며, 이는 투자자 1031을 DST 투자라고도하는 델라웨어 법정 신탁으로 교환하는 데 도움이됩니다. DST는 1031 교환을위한 유사한 차량으로서 2004-86을 통해 IRS가 축복받은 부동산에 대한 소유권을 가져 오거나 부동산에 대한 소유권을 갖는 데 사용되는 단체입니다.

예를 들어, 20 대 또는 소규모 의료 사무실 건물 또는 창고를 판매하는 것이 무엇이든 판매하고 1031을 DST로 교환 할 수 있습니다. 델라웨어 법정 신탁 부동산 자산은 다세대 아파트, 트리플 순 임대 부동산,자가 저장, 의료 건물 또는 기타 부동산 자산 클래스 일 수 있습니다.

델라웨어 법정 신탁 투자가 1031 교환에서 매우 인기있는 이유 중 하나는 진정으로 수동적 인 투자이기 때문입니다. 집주인이 여전히 임차인을 쫓아 DST 자산으로 임대 조건을 존중하도록 책임을지는 NNN과는 달리 투자자를위한 투자를 관리하는 스폰서 회사가 있습니다. 스폰서 회사에는 일반적으로 DST 자산을 관리하고 세입자와의 협력, 건물과의 협력 측면에서 일상적인 두통을 관리 할 수있는 전체 자산 관리자, 변호사 및 회계사 팀이 있습니다. 이제 DST 스폰서 회사가 처리하기 때문에 더 이상 필요하지 않습니다 메이저저장소.

많은 투자자들이 델라웨어 법정 신탁 부동산에 1031 개의 거래소를 사용하는 또 다른 이유는 DST 구조로 인해 투자자가 진정으로 다각화 될 수 있기 때문입니다.

다각화의 가능성

DST Investments는 다양 화를 창출하는 데 어떻게 도움이됩니까? 건물을 판매하고 판매 1 백만 달러의 주식에서 그물을 판매했으며, 레버리지를 사용해야하는 250 만 달러에 트리플 순 부동산 1 개를 구매하는 대신, 1 백만 달러의 자본을 가져 와서 5 개의 다른 DST를 200,000 달러에 투자하여 다른 자산 클래스에 더 많은 노출을 할 수있게되므로 DST에 투자하기로 결정했습니다. 따라서 FedEx 또는 Amazon 또는 UPS와 같은 세입자와 함께 다세대, 의료 네트리스 및 순 임대 산업에 투자 할 수 있습니다. 이러한 방식으로 DST는 투자자가 DST 스폰서 회사, 자산 클래스, 위치, 임차인 간의 다양 화를 기반으로 진정으로 다각화 된 포트폴리오를 구축하도록 도와줍니다. 다시 말하지만, 다각화는 당신이 당신이 이익이나 이익을 가질 것이라고 보장하지 않으며, 당신이 손실로부터 보호 될 것이라는 보장은 없습니다. 우리는 항상 고객이 개인 배치 메모 (PPM)를 읽고 사업 계획과 위험 요소를 검토하여 DST 투자가 특정 상황에 적합한 지 완전히 알고 있도록 권장합니다. 그러나 하루가 끝날 무렵, 진정으로 다각화 될 수 있다는 것은 많은 투자자들이 특히 2023 년의 오늘날의 휘발성 환경에서 실제로 관심이있는 것입니다.

Kay Properties는 투자자들이 1031 교환 및 델라웨어 법정 신탁 투자에 대한 질문을 돕기 위해 여기에 있으며 CPA, 변호사, 가족 등과의 질문에 답하거나 전화를 걸 수 있습니다.

1031 교환 투자자를위한 DST 투자에 대한 무료 책을 받고 25 개가 넘는 DST 스폰서 회사의 현재 DST 오퍼링 인벤토리를 확인하려면 KPI1031.com에서 무료로 등록하거나 1-855-899-4597로 전화하십시오.

Kay Properties 및 www.kpi1031.com 정보 

Kay Properties and Investments는 National Delaware Statutory Trust (DST) 투자 회사입니다. www.kpi1031.com 플랫폼은 25 개가 넘는 25 개 이상의 스폰서 회사의 DST 마켓 플레이스, Kay 고객 만 사용할 수있는 맞춤형 DST, DST 스폰서 회사에 대한 독립적 인 조언, 각 DST에 대한 부동산 연구 및 분석 (일반적으로 20-40 DST)의 DST 시장에 대한 액세스를 제공합니다. Kay Properties 팀원은 총 200 년 이상의 부동산 경험을 보유하고 있으며 DST 1031 투자의 300 억 달러 이상에 참여했습니다.

과거의 성과는 향후 결과의 가능성을 보장하거나 나타내지 않습니다. 다각화는 이익을 보장하거나 손실로부터 보호하지 않습니다. 모든 부동산 투자는 현금 흐름, 분배 또는 감사에 대한 보장을 제공하지 않고 투자 교장의 완전히 손실 될 수 있습니다. 투자하기 전에 전체 개인 배치 메모 (PPM)를 읽으십시오. 이 사례 연구는 과거 또는 미래의 제품의 결과를 대표하지 않을 수 있습니다. 투자를 고려하기 전에 변호사 및 CPA와 상담하십시오.

There are material risks associated with investing in real estate, Delaware Statutory Trust (DST)properties and real estate securities, including illiquidity, tenant vacancies, general market conditions and competition, lack of operating history, interest rate risks, the risk of new supply coming to market and softening rental rates, general risks of owning/operating commercial and multifamily properties, short-term leases associated with multifamily properties, financing risks, 잠재적 인 부작용 결과, 일반적인 경제 위험, 개발 위험 및 장기 기간. 논의 된 모든 오퍼링은 규정 D, 규칙 506C 오퍼링입니다. 전체 투자 교장의 손실 위험이 있습니다. 과거의 성과는 미래의 결과를 보장하지 않습니다. 잠재적 분포, 잠재적 수익 및 잠재적 인 감사는 보장되지 않습니다. 투자자가 모든 유형의 투자 자격을 갖추려면 특정 목표, 목표 및 위험 허용 오차와 일치 해야하는 재무 요구 사항과 적합성 요구 사항이 모두 있습니다. Fnex Capital, 회원 Finra, SIPC를 통해 제공되는 유가 증권.